Geduld bewahren: Ein Immobilienverkauf kann Zeit in Anspruch nehmen.
Bleiben Sie geduldig und lassen Sie sich nicht zu voreiligen Entscheidungen drängen.
Wie läuft der Immobilienverkauf bei uns ab?
Wie läuft der Immobilienverkauf bei uns ab?
Viele, die eine Immobilie verkaufen wollen, sind sich der rechtlichen Hürden nicht bewusst. Im schlimmsten Fall können diese rechtlichen Fallstricke zu Bußgeldern oder sogar zur Annullierung des Verkaufs führen. Ebenso wird der Aufwand, der mit dem Verkauf einer Immobilie einhergeht, häufig unterschätzt.
Sei es die Festlegung des passenden Verkaufspreises oder die Ausarbeitung eines rechtlich einwandfreien Kaufvertrags, nur durch ausreichende Vorbereitung, fundierte Marktkenntnisse und ein tiefgehendes Verständnis für die Komplexität des Immobilienverkaufs lässt sich diesen Hindernissen effektiv begegnen.
Inhaltsverzeichnis:
Wie hoch ist der Aufwand beim Immobilienverkauf?
Die Vorbereitung der Immobilie für Fotos und Besichtigungen, das Beschaffen verkaufsrelevanter Unterlagen, das Beantworten von Mails und Anrufen von Interessenten sowie die Koordination von Besichtigungsterminen – all das gehört zum Verkaufsprozess einer Immobilie.
Viele Eigentümer unterschätzen zunächst, wie viel Zeit und Mühe dafür notwendig sind. Genau diese Schritte sind jedoch entscheidend, um einen marktgerechten Verkaufserlös zu erzielen.
Wir von Christian Müller Immobilien in Freiburg bringen dank unserer langjährigen Erfahrung genau das nötige Know-how mit, um die Vermarktungsphase effizient zu gestalten und die Zeit bis zum Verkauf zu minimieren.
Realistischen Verkaufspreis festlegen: Nutzen Sie professionelle Immobilienbewertungen, um einen marktgerechten Verkaufspreis zu ermitteln.
Wie wird die Immobilie bewertet?
Um einen erfolgreichen Start in den Vermarktungsfahrplan zu gewährleisten, ist es essentiell, den Marktwert der Immobilie genau zu bestimmen. Dies hilft, einen Verkauf unter Wert oder das Risiko, dass die Immobilie zum Ladenhüter wird, zu vermeiden.
Wir von Christian Müller Immobilien setzen hierfür drei unterschiedliche Bewertungsverfahren ein. Bei ausreichend vorhandenen Vergleichsobjekten nutzen wir das Vergleichswertverfahren, welches besonders bei Eigentumswohnungen in städtischen Gebieten oder Grundstücken Anwendung findet.
Fehlen vergleichbare Immobilien, greifen wir auf das Sachwertverfahren zurück, bei dem der Gebäudewert anhand der Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten ermittelt wird, während der Grundstückswert separat via Vergleichswertverfahren berechnet und zur Ermittlung des Gesamtverkehrswerts hinzugezogen wird.
Bei vermieteten Objekten, wie z.B. Mehrfamilienhäusern, kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das den Wert der Immobilie auf Basis des erzielbaren Ertrags bestimmt. Die Berechnung ist allerdings komplex und für Laien oft schwer verständlich.
Ein Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern, indem er bei der Bewertung, Vermarktung, Durchführung von Besichtigungen und Verhandlungen unterstützt. Die Entscheidung hängt von Ihren persönlichen Vorlieben und der Bereitschaft ab, Zeit und Aufwand in den Verkaufsprozess zu investieren.
Der Wert einer Immobilie kann durch verschiedene Methoden ermittelt werden, darunter das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder einen erfahrenen Immobilienmakler ist empfehlenswert, um einen realistischen Marktwert zu bestimmen.
Wie wird die Vermarktung vorbereitet?
Um den Vermarktungsfahrplan optimal zu gestalten, ist es für uns bei Christian Müller Immobilien entscheidend, genau zu wissen, wer die Zielgruppe für die jeweilige Immobilie ist. Ob es sich um eine barrierefreie Wohnung handelt, die besonders für Senioren geeignet ist, oder um ein Haus mit einem großen Garten, das ideal für eine Familie ist, die Kenntnis der Zielgruppe beeinflusst maßgeblich unsere Vermarktungsstrategie.
Diese Zielgruppenorientierung spielt auch eine wesentliche Rolle bei der Erstellung von Marketingmaterialien, insbesondere bei der Anfertigung von Fotos, die die spezifischen Vorteile für die anvisierte Zielgruppe hervorheben.
Professionelles Home Staging und hochwertige Fotos sind entscheidend, um das Interesse potenzieller Käufer zu wecken, denn schlechte Fotos können schnell zum Ausschlusskriterium werden.
Der nächste Schritt in unserem Prozess ist die Zusammenstellung aller relevanten Verkaufsunterlagen, wie beispielsweise den Energieausweis oder den Grundbuchauszug. Sobald die Immobilie optimal aufbereitet ist und die professionellen Fotos für das Exposé sowie die Online-Portale fertiggestellt sind, bringen wir die Immobilie auf den Markt.
Vielen Eigentümern fällt der Umgang mit Besichtigungstouristen schwer, die kein echtes Kaufinteresse haben. Wir als Ihr Team von Christian Müller Immobilien kennen uns bestens damit aus, echte Interessenten von denjenigen zu unterscheiden, die lediglich aus Neugier besichtigen möchten. Unsere Erfahrung und unser Know-how des Immobilienmarktes in Freiburg ermöglichen es uns, den Verkaufsprozess effizient und zielgerichtet zu gestalten, um für unsere Kunden das beste Ergebnis zu erzielen.
Den passenden Käufer auswählen
Nach den Besichtigungsterminen verbleibt meist eine kleine Gruppe ernsthaft interessierter Käufer. An diesem Punkt gilt es, aus diesen Interessenten einen zahlungskräftigen und passenden Käufer sorgfältig auszuwählen.
Oft verlassen sich Immobilienverkäufer dabei auf ihr Bauchgefühl und vernachlässigen eine essenzielle Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer. Sollte sich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags herausstellen, dass die Finanzierungszusage der Bank nicht eingehalten wird, kann dies zu einer aufwändigen und unerwünschten Rückabwicklung des Verkaufs führen. Um solchen Situationen vorzubeugen, überprüfen wir von Christian Müller Immobilien die Bonität der verbliebenen Kaufinteressenten gründlich.
Außerdem raten wir auch davon ab, anderen Interessenten voreilig eine Absage zu erteilen. Sollte man einen Interessenten erneut kontaktieren müssen, könnte dieser die Gelegenheit sehen, den Preis zu drücken, in der Annahme, dass sich die Verkaufssituation des Verkäufers verschlechtert hat.
Zudem kann eine Immobilie, die erneut auf den Markt kommt, schnell den Eindruck einer Problemimmobilie erwecken, was die Suche nach einem geeigneten Käufer zusätzlich erschwert.
Offen und ehrlich kommunizieren: Seien Sie transparent bezüglich aller Stärken und Schwächen der Immobilie, um Vertrauen bei potenziellen Käufern zu schaffen.
Die Dauer des Verkaufsprozesses kann variieren und hängt von mehreren Faktoren ab, wie dem aktuellen Marktumfeld, dem Zustand und Standort der Immobilie sowie dem Verkaufspreis. Durchschnittlich kann der Prozess von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.
Eine gründliche Reinigung, kleine Reparaturen, das Entfernen von persönlichen Gegenständen und ggf. Home Staging können die Attraktivität Ihrer Immobilie erhöhen und einen guten ersten Eindruck bei potenziellen Käufern hinterlassen.
Falls der Käufer die Finanzierung nicht sichern kann, kann der Verkauf scheitern. Es sei denn, es gibt eine vorherige Vereinbarung oder eine Sicherheitsleistung, die dieses Risiko abdeckt. Es ist wichtig, frühzeitig die Bonität des Käufers zu prüfen.
Mehrere Kaufangebote eröffnen die Möglichkeit, das beste Angebot auszuwählen. Es ist wichtig, nicht nur den Preis, sondern auch die Zuverlässigkeit des Käufers und die Bedingungen des Angebots zu berücksichtigen.
Ja, unter bestimmten Umständen können Steuern anfallen, insbesondere die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Es gibt allerdings Ausnahmen, zum Beispiel wenn die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerexperten beraten.
Kaufvertrag und Notartermin
Nachdem der geeignete und zahlungskräftige Käufer ausgewählt wurde, folgt der nächste Schritt: die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Für die rechtliche Gültigkeit muss dieser Vertrag notariell beurkundet werden, wobei der Notar auch für die Ausfertigung des Vertrags verantwortlich ist.
Käufer und Verkäufer haben die Möglichkeit, spezifische Vereinbarungen in den Vertrag aufnehmen zu lassen. Zudem übernimmt der Notar wichtige Aufgaben wie die Abwicklung des Schriftverkehrs mit Ämtern und Behörden, einschließlich der Antragstellung. In der Regel wird der Notar vom Käufer gewählt.
Für Immobilienverkäufer sind oft mehrere Notartermine notwendig, um alle offenen Fragen zu klären. Der Verkaufsprozess gestaltet sich jedoch einfacher, wenn ein Makler involviert ist – meist ist dann nur ein Termin beim Notar erforderlich.
Dies liegt daran, dass wir bei Christian Müller Immobilien die gesamte Kommunikation mit dem Notar übernehmen und genau wissen, welche Informationen für die Erstellung des Kaufvertrags und den erfolgreichen Abschluss der Immobilientransaktion erforderlich sind. Wir empfehlen auch Privatverkäufern, die Beratungsleistung des Notars in Anspruch zu nehmen, um eine umfassende Aufklärung über den Kaufvertrag zu erhalten.
Rechtliche Stolpersteine
Der Verkaufsprozess einer Immobilie wirft diverse rechtliche Fragen auf, die sorgfältig berücksichtigt werden müssen. Existieren beispielsweise Drittwohnrechte oder sonstige rechtliche Ansprüche auf die Immobilie? Wurden mögliche Mängel transparent kommuniziert? Sind die Angaben zur Wohnfläche korrekt und verlässlich?
Entdeckt der Käufer nach Vertragsabschluss Unstimmigkeiten, könnten daraus eine Anpassung des Kaufpreises, die Auferlegung von Bußgeldern oder im ungünstigsten Fall eine Rückabwicklung des Verkaufs resultieren.
Bei Christian Müller Immobilien achten wir deshalb besonders darauf, alle relevanten Informationen präzise und umfassend zu vermitteln, um solche Probleme von vornherein zu vermeiden und einen reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten.
Sich über rechtliche Aspekte informieren: Machen Sie sich mit den rechtlichen Anforderungen eines Immobilienverkaufs vertraut, insbesondere in Bezug auf den Kaufvertrag und die notarielle Beurkundung.
Checkliste für den Immobilienverkauf
Eine Checkliste für den Immobilienverkauf kann Ihnen dabei helfen, den Verkaufsprozess strukturiert und effizient zu gestalten. Hier ist eine Checkliste, die wichtige Schritte und Dokumente umfasst:
Vorbereitung und Bewertung
- Marktwert der Immobilie ermitteln (ggf. durch einen professionellen Gutachter)
- Zustand der Immobilie bewerten und notwendige Reparaturen durchführen
- Professionelle Fotos der Immobilie machen lassen
- Energieausweis erstellen oder aktualisieren lassen
Rechtliche und finanzielle Unterlagen
- Grundbuchauszug besorgen
- Aktuelle Flurkarte/Liegenschaftskarte besorgen
- Baugenehmigungen und Pläne zusammenstellen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
- Nachweise über durchgeführte Renovierungen und Sanierungen
- Einnahmen-Ausgaben-Rechnung bei vermieteten Objekten
- Energieausweis vorlegen
- Übersicht über bestehende Belastungen und Hypotheken
Vermarktung
- Entscheiden, ob ein Makler beauftragt werden soll
- Verkaufsanzeige erstellen und in geeigneten Medien schalten
- Exposé mit allen relevanten Informationen und Fotos zusammenstellen
- Besichtigungstermine organisieren und durchführen
Verhandlungen und Verkaufsabschluss
- Interessenten sorgfältig auswählen und Bonitätsprüfungen durchführen
- Kaufpreisverhandlungen führen
- Notartermin vorbereiten und alle notwendigen Unterlagen bereithalten
- Kaufvertrag vom Notar entwerfen lassen und sorgfältig prüfen
- Abschluss des Kaufvertrags beim Notar
- Übergabeprotokoll anfertigen und Schlüssel übergeben
Nach dem Verkauf
- Ummeldungen bei Versorgern und Dienstleistern veranlassen oder informieren
- Bei Bedarf Adresse bei Banken, Versicherungen und Abonnements ändern
- Immobilie aus dem Grundbuch austragen lassen
Diese Checkliste dient als Leitfaden, um sicherzustellen, dass alle wichtigen Schritte und Dokumente für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der Planung zu beginnen und fachliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
