Private Immobilienverkäufer ohne Erfahrung unterschätzen häufig, welche Bedeutung das Grundbuch für den Verkauf hat. Wird erst beim Notartermin bekannt, dass beispielsweise Tante Erna noch über ein eingetragenes Wohnrecht verfügt, kann das erhebliche Auswirkungen haben. Ein solcher Eintrag kann den erzielbaren Verkaufspreis mindern oder im ungünstigsten Fall dazu führen, dass ein Kaufinteressent vom Erwerb Abstand nimmt. Verkäufer sollten sich deshalb frühzeitig mit dem Grundbuchauszug und dessen Inhalt beschäftigen.
Der Grundbuchauszug zählt zu den bedeutendsten Unterlagen bei einem Immobilienverkauf. In ihm sind nicht nur die Eigentumsverhältnisse des Objekts festgehalten, sondern auch Rechte, Verpflichtungen und Einschränkungen, mit denen die Immobilie belastet ist. Dazu können beispielsweise Wohn- und Nutzungsrechte, Hypotheken oder Hinweise auf ein Insolvenzverfahren gehören. Professionelle Makler wissen aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung, welche Einträge besonders geprüft werden müssen und welche Folgen sie für den Verkauf haben können.
Wohnrechte und Vorkaufsrechte
Wohnrechte und Nießbrauchrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleiben grundsätzlich auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen. Erben stellen daher nicht selten überrascht fest, dass der Verstorbene etwa seinen Geschwistern ein Nießbrauchrecht an der Immobilie eingeräumt hat. In manchen Fällen ergibt sich aus dem Grundbuchauszug sogar, dass die Immobilie dem Erblasser überhaupt nicht gehörte, sondern dieser lediglich ein Wohnrecht daran besaß. Die Erben erhalten dann weder das Eigentum an der Immobilie noch sind sie berechtigt, diese zu veräußern.
Neben Wohn- und Nießbrauchrechten können im Grundbuch auch Vorkaufsrechte, Wege- und Leitungsrechte oder Auflassungsvormerkungen verzeichnet sein. Solche Eintragungen werden üblicherweise als Belastungen eines Grundstücks oder einer Immobilie betrachtet. Sie können den Eigentümer bei einem geplanten Verkauf einschränken und sich zugleich auf die Höhe des Verkaufspreises auswirken.
Grundschulden und weitere Grundpfandrechte
In Abteilung III des Grundbuchauszugs werden Grundschulden und Hypotheken dokumentiert, die zusammenfassend auch als Grundpfandrechte bezeichnet werden. Sie dienen dazu, die Ansprüche von Gläubigern abzusichern und ermöglichen diesen im Ernstfall, die Immobilie verwerten zu lassen. Häufig handelt es sich bei solchen Belastungen um Grundschulden zur Absicherung laufender Darlehen bei einer Bank. Besonders Kreditinstitute prüfen die Eintragungen in Abteilung III deshalb in der Regel sehr genau.
Für den Verkauf unverzichtbar
Der Grundbuchauszug enthält nicht nur Informationen über bestehende Belastungen einer Immobilie. In Abteilung I sind vor allem die aktuellen Eigentumsverhältnisse festgehalten. Aus diesem Grund gehört das Dokument zu den unverzichtbaren Unterlagen bei einem Immobilienverkauf. Verkäufer können damit gegenüber Käufern, Banken und dem Notar nachweisen, dass sie tatsächlich Eigentümer des angebotenen Objekts und zur Veräußerung berechtigt sind.
Sie wissen nicht genau, welche Unterlagen für Ihren Immobilienverkauf erforderlich sind? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne persönlich.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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