Bei der Bewertung von Renditeimmobilien wie vermieteten Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten greifen Immobilienfachleute häufig auf das Ertragswertverfahren zurück. Der Verkehrs- beziehungsweise Marktwert einer Immobilie richtet sich dabei vor allem danach, welche Einnahmen ein zukünftiger Eigentümer voraussichtlich durch die Vermietung erzielen kann. Für Investoren bietet das Verfahren daher eine wichtige Grundlage, um die Wirtschaftlichkeit eines möglichen Immobilienkaufs einzuschätzen.
Welche Faktoren bestimmen den Ertragswert?
Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren zu den drei gängigen Methoden der Immobilienbewertung. Die rechtliche Grundlage bilden die §§ 17 bis 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Dort ist eine vergleichsweise komplexe Berechnungsformel festgelegt, in die verschiedene Faktoren einbezogen werden.
Eine dieser Größen ist der Bodenwert. Er beschreibt den Wert des Grundstücks in unbebautem Zustand. Hinzu kommt der Liegenschaftszins, der im Wesentlichen das marktübliche Verhältnis zwischen den erzielbaren Mieteinnahmen und dem Kaufpreis vergleichbarer Immobilien widerspiegelt, beispielsweise innerhalb desselben Stadtviertels.
Von besonderer Bedeutung sind außerdem die Mieteinnahmen und die laufenden Bewirtschaftungskosten. Aus den jährlichen Einnahmen durch die Vermietung abzüglich der anfallenden Bewirtschaftungskosten ergibt sich der sogenannte Jahresreinertrag.
Auch die Restnutzungsdauer spielt bei der Berechnung eine zentrale Rolle. Sie hängt insbesondere vom baulichen Zustand der Immobilie ab und gibt an, über wie viele Jahre sich die derzeitigen Erträge voraussichtlich noch erzielen lassen, ohne dass umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden.
Darüber hinaus können Zu- oder Abschläge vorgenommen werden. Sie berücksichtigen individuelle Eigenschaften, die den Wert der Immobilie positiv oder negativ beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise bauliche Schäden, ein bestehender Investitionsstau oder Schwierigkeiten, die einer dauerhaften Vermietung entgegenstehen.
Grundstück und Gebäude werden getrennt bewertet
Zu Beginn der Berechnung wird der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks, getrennt vom Wert der darauf befindlichen baulichen Anlagen ermittelt. Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Wertentwicklung: Während ein Gebäude durch Nutzung, Alterung und Verschleiß im Laufe der Zeit an Wert verliert, wird beim Grundstück selbst grundsätzlich nicht von einer vergleichbaren Abnutzung ausgegangen.
Für die eigentliche Berechnung des Ertragswertes sind neben dem Jahresreinertrag jedoch vor allem der Liegenschaftszins und die verbleibende Restnutzungsdauer ausschlaggebend. Aus diesen beiden Werten wird ein sogenannter Kapitalisierungsfaktor abgeleitet. Dieser wird auch als Vervielfältiger oder Barwertfaktor bezeichnet. Seine Ermittlung kann unter anderem mithilfe der Tabelle erfolgen, die in Anlage 1 zu § 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung enthalten ist.
Wie Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins den Wert beeinflussen
Dass eine lange Restnutzungsdauer zu einem höheren Immobilienwert führt, erscheint zunächst nachvollziehbar. Befindet sich das Gebäude in einem guten Zustand und können die bisherigen Mieterträge über einen langen Zeitraum ohne größere Investitionen erzielt werden, steigt der Vervielfältiger. Dadurch erhöht sich auch der rechnerische Ertragswert der Immobilie.
Weniger offensichtlich ist hingegen der Einfluss des Liegenschaftszinses. Ein hoher Liegenschaftszins, also vereinfacht ausgedrückt eine hohe Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis, führt innerhalb der Berechnung zu einem niedrigeren Vervielfältiger. Eine Immobilie, die überdurchschnittlich hohe Erträge erwirtschaftet, kann deshalb rechnerisch einen geringeren Verkehrswert erhalten.
Der Hintergrund dafür ist die Berücksichtigung des wirtschaftlichen Risikos. Bei besonders hohen prozentualen Erträgen wird davon ausgegangen, dass sich diese möglicherweise nicht dauerhaft erzielen lassen. Das Risiko von Mietausfällen, sinkenden Einnahmen oder anderen finanziellen Verlusten wird in einem solchen Fall höher eingeschätzt und wirkt sich entsprechend auf den ermittelten Wert aus.
Nicht nur die Rendite entscheidet über den Immobilienwert
Ein umfassendes wirtschaftliches Verständnis des Ertragswertverfahrens erfordert viel Fachwissen und bleibt daher in erster Linie Immobilien- und Finanzexperten vorbehalten, die sich regelmäßig mit entsprechenden Bewertungen beschäftigen. Grundsätzlich lässt sich jedoch festhalten, dass bei diesem Verfahren nicht allein die Höhe der zu erwartenden Einnahmen betrachtet wird.
Ebenso wichtig ist die Frage, über welchen Zeitraum diese Erträge voraussichtlich erzielt werden können und welches Risiko mit dem Kauf der Immobilie verbunden ist. Ein geringeres wirtschaftliches Risiko spricht für eine höhere Wertstabilität. Diese ist für Investoren neben der erwarteten Rendite ein wesentliches Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen den Erwerb eines Renditeobjekts.
Auch für Banken, die den Kauf oder die Entwicklung einer Immobilie finanzieren, kann das Ertragswertverfahren eine aussagekräftige Grundlage darstellen. Da es die langfristige Ertragskraft und die damit verbundenen Risiken berücksichtigt, liefert es bei vermieteten Objekten unter Umständen verlässlichere Ergebnisse als das Vergleichswertverfahren, das sich stärker an aktuellen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien orientiert.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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