Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf. Im Kern bestimmen sie, dass ein Makler vom Käufer grundsätzlich keine höhere Provision verlangen darf als vom Verkäufer. Damit sollen insbesondere private Immobilienkäufer bei den Erwerbsnebenkosten entlastet werden. Gleichzeitig soll verhindert werden, dass Eigentümer die gesamte Maklercourtage auf die Käuferseite übertragen. Ob dieses Ziel in der Praxis vollständig erreicht wird, lässt sich jedoch unterschiedlich beurteilen.
Vor der Gesetzesänderung konnte ein Immobilieneigentümer einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und vertraglich vereinbaren, dass die gesamte Provision im Erfolgsfall vom Käufer übernommen wird. Für den Verkäufer blieb die Vermittlungsleistung damit unter Umständen kostenfrei, während der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis sämtliche Maklergebühren tragen musste. Mit dem Gesetz, dem der Bundesrat am 5. Juni 2020 zugestimmt hatte, wurde diese Vorgehensweise deutlich eingeschränkt.
Maklerprovision wird grundsätzlich hälftig geteilt
Die gesetzlichen Regelungen sehen eine gleichmäßige Verteilung der Provision vor, wenn der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abschließt. In diesem Fall müssen beide Parteien eine Vergütung in gleicher Höhe zahlen. Der Makler darf mit einer Seite also keine höhere Provision vereinbaren als mit der anderen.
Auch wenn nur eine Partei den Makler beauftragt, kann die Provision nicht vollständig an die andere Seite weitergegeben werden. Der ursprüngliche Auftraggeber, bei einem Immobilienverkauf in der Regel der Eigentümer, muss mindestens die Hälfte der vereinbarten Maklerkosten selbst übernehmen. Erst wenn dessen Anteil gezahlt wurde und die Zahlung gegenüber dem Käufer nachgewiesen werden kann, darf dieser zur Begleichung seines Anteils aufgefordert werden.
Die Vorschriften betreffen vor allem den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer als Verbraucher handelt. Bei anderen Immobilienarten oder bei gewerblichen Käufern können abweichende Vereinbarungen möglich sein.
Maklerverträge müssen in Textform abgeschlossen werden
Mehr Rechtssicherheit besteht seit der Neuregelung auch bei der Frage, wann ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt. Verträge über die Vermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses müssen zwingend in Textform geschlossen werden.
Die Vereinbarung kann beispielsweise per E-Mail, Brief oder in einem anderen dauerhaft lesbaren Dokument festgehalten werden. Eine ausschließlich mündliche Zusage, ein Telefongespräch oder ein Handschlag genügen dagegen nicht mehr. Für Käufer, Verkäufer und Makler wird dadurch nachvollziehbarer, welche Leistungen vereinbart wurden und unter welchen Voraussetzungen eine Provision zu zahlen ist.
Welche Folgen hat die Neuregelung für den Immobilienmarkt?
Ob die gesetzlichen Änderungen tatsächlich zu dauerhaften Verschiebungen auf dem Immobilienmarkt oder im Verhältnis zwischen Käufern, Verkäufern und Maklern geführt haben, wird weiterhin unterschiedlich eingeschätzt. Die Auswirkungen hängen unter anderem von der Region, der jeweiligen Marktsituation und der dort bereits zuvor üblichen Provisionsverteilung ab.
In mehreren Bundesländern war es schon vor der Gesetzesänderung üblich, dass Verkäufer und Käufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen übernahmen. Dort hat sich durch die neue Regelung im praktischen Ablauf vergleichsweise wenig verändert. In besonders gefragten Städten und Regionen wurde die Provision dagegen früher häufig vollständig vom Käufer getragen. Für Eigentümer bedeutet die Neuregelung dort, dass sie sich nun stärker an den Vermittlungskosten beteiligen müssen.
Ob Käufer dadurch tatsächlich dauerhaft finanziell entlastet werden, hängt allerdings von verschiedenen Faktoren ab. So ist nicht auszuschließen, dass Verkäufer ihre zusätzlichen Kosten bei der Festlegung des Angebotspreises berücksichtigen. Die tatsächliche Wirkung der gesetzlichen Vorgaben lässt sich deshalb nicht allein an der formalen Aufteilung der Provision beurteilen.
Die Höhe der Maklerprovision bleibt verhandelbar
Unverändert gilt, dass professionelle Marktkenntnis, eine fundierte Wertermittlung, die Vermarktung der Immobilie und die Begleitung der Verkaufsverhandlungen ihren Preis haben. Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist weiterhin nicht bundesweit gesetzlich festgeschrieben. Sie kann zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt werden, auch wenn sich in den einzelnen Regionen bestimmte Richtwerte und marktübliche Provisionssätze etabliert haben.
Eine höhere Courtage muss dabei nicht zwangsläufig nachteilig sein. Sie kann auch darauf hindeuten, dass der Makler von seiner Leistung überzeugt ist und über ausgeprägtes Verhandlungsgeschick verfügt. Für Eigentümer kann gerade diese Fähigkeit von besonderer Bedeutung sein. Ein Makler, der seine eigene Vergütung überzeugend verhandelt, kann möglicherweise auch beim Verkauf der Immobilie konsequent für einen marktgerechten und möglichst guten Preis eintreten.
Entscheidend ist daher nicht allein die Höhe der Provision. Eigentümer sollten ebenso prüfen, welche Leistungen darin enthalten sind, wie die Immobilie vermarktet wird und welche Erfahrung der Makler im jeweiligen regionalen Markt besitzt.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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