Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, begegnet schnell verschiedenen Bezeichnungen. Teilweise ist von einer Marktwertermittlung durch einen Immobilienmakler die Rede, an anderer Stelle von einem Verkehrswertgutachten für steuerliche Zwecke. Viele Immobilieneigentümer stellen sich daher die Frage, ob die Bewertung eines Maklers ausreicht oder ob gegenüber dem Finanzamt ein förmliches Gutachten vorgelegt werden muss. An dieser Stelle ist eine klare Abgrenzung entscheidend. Schließlich entfaltet nicht jede Form der Immobilienbewertung die gleiche rechtliche Wirkung. Insbesondere für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt gelten konkrete Voraussetzungen.
Ein Immobilienmakler verfügt häufig über eine sehr gute Kenntnis des regionalen Marktes und kann eine fundierte Einschätzung des voraussichtlichen Immobilienwerts abgeben. In der Praxis ist eine solche Bewertung beispielsweise bei einem geplanten Verkauf, bei der Festlegung einer Preisstrategie oder im Rahmen erster Beratungsgespräche mit Eigentümern äußerst hilfreich. Sobald es jedoch um ein steuerliches Verfahren geht, etwa im Zusammenhang mit einer Erbschaft, einer Schenkung oder einer steuerlichen Wertfeststellung, ist eine reine Maklerbewertung in der Regel nicht ausreichend. Das Bewertungsgesetz verlangt für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich eine Wertermittlung nach den Vorschriften, die auf Grundlage des Baugesetzbuchs erlassen wurden.
Worin unterscheiden sich Maklerbewertung und Verkehrswertgutachten?
Die Bewertung durch einen Immobilienmakler dient vor allem dazu, eine verlässliche Orientierung am aktuellen Markt zu ermöglichen. Auf ihrer Grundlage lässt sich beispielsweise ein realistischer Angebotspreis bestimmen oder eine passende Strategie für den Immobilienverkauf entwickeln. Ein formelles Verkehrswertgutachten hat hingegen eine andere Aufgabe. Es dokumentiert den Wert einer Immobilie auf nachvollziehbare, methodisch fundierte und rechtlich belastbare Weise. Besonders bei Verfahren vor Behörden oder Gerichten ist diese formale und fachliche Nachvollziehbarkeit von großer Bedeutung.
Für das Finanzamt ist daher üblicherweise ausschlaggebend, ob ein geeigneter und formgerechter Nachweis eingereicht wird. Nach der geltenden Rechtsprechung wird dieser Nachweis regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen erbracht. Eine einfache Nennung eines Immobilienwerts oder eine nicht förmliche Markteinschätzung erfüllt diese Anforderungen normalerweise nicht.
In welchen Fällen wird die Bewertung für das Finanzamt relevant?
Von besonderer Bedeutung ist die Frage, wenn das Finanzamt für steuerliche Zwecke einen bestimmten Grundstückswert festlegt und der Eigentümer belegen möchte, dass der tatsächliche Immobilienwert niedriger ausfällt. Eine solche Situation kann unter anderem bei Erbschaften, Schenkungen oder weiteren steuerlichen Bewertungen von Grundstücken und Gebäuden entstehen. Entscheidend ist dann nicht allein, ob die Einschätzung eines Maklers nachvollziehbar und realistisch erscheint. Maßgeblich ist vielmehr, ob der vorgelegte Nachweis die gesetzlichen Vorgaben erfüllt. In § 198 BewG ist ausdrücklich geregelt, dass ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert bei der Besteuerung berücksichtigt werden muss.
Auch die Gerichte haben wiederholt verdeutlicht, dass der Steuerpflichtige selbst dafür verantwortlich ist, den niedrigeren Immobilienwert nachzuweisen. Üblicherweise erfolgt dies durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Kaufpreis, der zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Sonstige Unterlagen, persönliche Angaben der Beteiligten oder einfache Schätzungen werden für diesen Nachweis in den meisten Fällen nicht anerkannt.
Wie kann ein Immobilienmakler trotzdem unterstützen?
Obwohl eine Maklerbewertung den für das Finanzamt erforderlichen formellen Nachweis häufig nicht ersetzen kann, bleibt die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers sehr wertvoll. Ein qualifizierter Makler kann frühzeitig beurteilen, ob der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert mit der aktuellen Marktsituation übereinstimmt oder ob Anhaltspunkte für einen niedrigeren Wert bestehen. Darüber hinaus kann er den Zustand des Objekts, die konkrete Vermarktungssituation sowie Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region realistisch bewerten. Diese Einschätzung bildet häufig eine wichtige Grundlage für die Entscheidung, ob die Beauftragung eines förmlichen Gutachtens sinnvoll ist.
Insbesondere bei außergewöhnlichen oder schwer vergleichbaren Immobilien sowie bei größeren Differenzen zwischen dem steuerlich festgesetzten Wert und dem voraussichtlichen Marktpreis kann ein Makler eine wichtige vorbereitende Funktion übernehmen. Für das eigentliche Verfahren mit dem Finanzamt sollte allerdings frühzeitig geprüft werden, ob ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des zuständigen Gutachterausschusses benötigt wird. Auf diese Weise lassen sich vermeidbare Ausgaben, zeitliche Verzögerungen und Unklarheiten im Verfahren reduzieren.
Weshalb die richtige Abgrenzung entscheidend ist
Viele Immobilieneigentümer verwenden Begriffe wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten gleichbedeutend. Tatsächlich unterscheiden sich diese Formen der Wertermittlung in ihrer Zielsetzung, ihrem Umfang und ihrer rechtlichen Bedeutung jedoch erheblich. Im Zusammenhang mit einem geplanten Immobilienverkauf kann die Bewertung durch einen Makler vollkommen genügen. Soll dagegen gegenüber dem Finanzamt ein bestimmter Immobilienwert nachgewiesen werden, müssen deutlich strengere Anforderungen erfüllt werden. Wer die Unterschiede kennt, kann frühzeitig die passende Vorgehensweise wählen und verhindern, dass im entscheidenden Moment Unterlagen vorgelegt werden, die von der Behörde nicht akzeptiert werden.
Wer klären möchte, welche Art der Immobilienbewertung für die persönliche Situation geeignet ist, sollte sich möglichst früh fachkundig beraten lassen. Ein regional tätiger Qualitätsmakler kann eine erste realistische Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen und dabei unterstützen, die nächsten Schritte sinnvoll zu planen. Ist ein rechtlich belastbarer Nachweis gegenüber dem Finanzamt notwendig, sollte ergänzend geklärt werden, ob ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt werden muss.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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