Wer eine Immobilie erwirbt und den Kauf mithilfe eines Darlehens finanziert, begegnet nahezu zwangsläufig dem Begriff der Grundschuld. Für viele Kaufinteressenten wirkt diese Bezeichnung zunächst recht technisch und schwer verständlich. Tatsächlich zählt die Grundschuld jedoch zu den üblichen Elementen einer Immobilienfinanzierung. In den meisten Fällen dient sie der finanzierenden Bank als Sicherheit für das ausgezahlte Darlehen und wird in das Grundbuch eingetragen. Die rechtlichen Grundlagen der Grundschuld finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.
Durch die Eintragung einer Grundschuld wird die Bank nicht zur Eigentümerin der Immobilie. Das Eigentum verbleibt weiterhin beim Käufer. Die Bank erhält allerdings ein dingliches Sicherungsrecht an dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück. Wird das Darlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt, kann die Grundschuld im äußersten Fall als Grundlage für die Verwertung der Immobilie dienen. Aus diesem Grund nimmt sie bei der Finanzierung von Immobilien eine zentrale Stellung ein.
Welchen Zweck erfüllt eine Grundschuld?
In der Praxis wird die Grundschuld in erster Linie eingesetzt, um einen Immobilienkredit abzusichern. Bevor eine Bank ein Darlehen in größerer Höhe auszahlt, fordert sie üblicherweise eine entsprechende Sicherheit. Diese wird in den meisten Fällen durch die Bestellung einer Grundschuld geschaffen. Die dafür erforderlichen Erklärungen werden durch einen Notar beurkundet oder beglaubigt. Im Anschluss wird die Grundschuld durch das Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen. Erst dadurch ist die Absicherung der finanzierenden Bank rechtlich vollständig umgesetzt.
Entgegen einer häufigen Annahme ist die Grundschuld nicht unmittelbar und dauerhaft mit einem bestimmten Darlehen verbunden. Gerade diese rechtliche Selbstständigkeit macht sie in der Finanzierungspraxis besonders flexibel. Nach der vollständigen Rückzahlung eines Kredits kann die Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin im Grundbuch bestehen bleiben und beispielsweise für eine spätere Anschlussfinanzierung genutzt werden. Wird sie dauerhaft nicht mehr benötigt, besteht die Möglichkeit, sie löschen zu lassen. Hierfür muss die Bank in der Regel eine entsprechende Löschungsbewilligung ausstellen.
Wie wird eine Grundschuld eingetragen?
Wird der Kauf einer Immobilie finanziert, erhält der Käufer von seiner Bank normalerweise die erforderlichen Unterlagen für die Bestellung der Grundschuld. Diese Dokumente werden anschließend an den zuständigen Notar weitergeleitet. Während eines Notartermins erläutert der Notar die enthaltenen Erklärungen und deren rechtliche Bedeutung. Danach werden die notwendigen Unterlagen unterzeichnet. Der Notar reicht sie anschließend beim Grundbuchamt ein, damit die Grundschuld in das Grundbuch aufgenommen werden kann. In vielen Fällen zahlt die Bank das Darlehen erst aus, wenn die Eintragung erfolgt ist oder die vereinbarten Sicherheiten auf andere Weise nachgewiesen wurden.
Immobilienkäufer sollten außerdem berücksichtigen, dass die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung durch das Grundbuchamt an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld sowie nach den gesetzlich festgelegten Gebührensätzen. Diese Ausgaben gehören in der Praxis zu den typischen Erwerbs- und Finanzierungskosten, die beim Kauf einer Immobilie eingeplant werden sollten.
Weshalb die Grundschuld bei der Finanzierung entscheidend ist
Auch wenn die Bezeichnung zunächst kompliziert und juristisch klingt, ist die Grundschuld ein wesentliches Instrument für die Umsetzung einer Immobilienfinanzierung. Ohne eine solche Sicherheit würden zahlreiche Banken ein Immobiliendarlehen nicht oder zumindest nicht zu denselben Bedingungen bereitstellen. Gleichzeitig gewährleistet das notarielle Verfahren, dass Käufer über die rechtliche Bedeutung und die möglichen Folgen der Grundschuldbestellung informiert werden. Zudem wird sichergestellt, dass die Eintragung ordnungsgemäß und rechtssicher erfolgt. Die Grundschuld ist daher ein fester Bestandteil der Finanzierungspraxis auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich frühzeitig mit der Funktion und Bedeutung einer Grundschuld beschäftigen. Ein erfahrener Immobilienmakler aus der Region kann eine erste Orientierung geben und erläutern, wie Finanzierung, Sicherheiten und anfallende Nebenkosten in den gesamten Kaufprozess einzuordnen sind. Für die konkrete rechtliche Gestaltung der Grundschuld und die Durchführung der Finanzierung bleiben jedoch der Notar und die finanzierende Bank die entscheidenden Ansprechpartner.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
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