Schritt-für-Schritt vom Marktwert bis zum Notartermin

Der Immobilienverkauf in Freiburg kann selbst für erfahrene Eigentümer eine Herausforderung sein. Unser Ratgeber liefert Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie Ihre Wohnimmobilie erfolgreich verkaufen – ideal für unerfahrene Verkäufer, die Diskretion und einen reibungslosen Ablauf schätzen. Erfahren Sie, worauf es in Freiburg besonders ankommt, und wie Christian Müller Immobilien Sie mit langjähriger Erfahrung und lokaler Marktkenntnis unterstützen kann.

Inhaltsverzeichnis:

1. Warum ist der Immobilienverkauf in Freiburg besonders?
2. Schritt 1: Welche Vorbereitung ist vor dem Immobilienverkauf notwendig?
3. Schritt 2: Wie finde ich den optimalen Verkaufspreis für meine Immobilie?
4. Schritt 3: Wie präsentiere ich meine Wohnimmobilie ansprechend?
5. Schritt 4: Wie und wo vermarkte ich meine Immobilie in Freiburg?
6. Schritt 5: Wie organisiere ich Besichtigungen und führe Verhandlungen?
7. Schritt 6: Was passiert beim Notartermin und Vertragsabschluss?
8. Schritt 7: Wie erfolgt die Übergabe der Immobilie an den Käufer?
9. Fazit: Warum ist ein erfahrener Makler in Freiburg sein Geld wert?
10. FAQ – Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Freiburg

Warum ist der Immobilienverkauf in Freiburg besonders?

Freiburg im Breisgau zählt zu den begehrtesten Wohngegenden in Deutschland. Wohnimmobilien – ob gemütliche Stadtwohnung oder familienfreundliches Einfamilienhaus – erzielen hier hohe Preise. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen liegen in Freiburg aktuell bei etwa 5.000 €. Allerdings ist jede Immobilie einzigartig, und Faktoren wie Lage (z.B. in beliebten Vierteln wie der Wiehre), Ausstattung und Zustand beeinflussen den Wert erheblich. Ein Immobilienverkauf in Freiburg bietet dadurch gute Chancen auf attraktive Erlöse, erfordert jedoch sorgfältige Planung.

Als Eigentümer sollten Sie insbesondere auf Diskretion achten, falls gewünscht. Freiburg ist eine „kleine Großstadt“ – nicht jeder Verkäufer möchte, dass Nachbarn oder Kollegen direkt vom Verkaufsplan erfahren. Dank Vernetzung vor Ort kann ein Makler wie Christian Müller Immobilien Ihre Immobilie auf Wunsch off-market anbieten, also gezielt an vorgemerkte seriöse Interessenten, sodass der Verkauf unter Ausschluss der Öffentlichkeit abläuft. Gerade bei exklusiven Wohnimmobilien oder sensiblen Anlässen (Erbschaft, Scheidung) ist diese diskrete Vermarktung Gold wert.

Schritt 1: Welche Vorbereitung ist vor dem Immobilienverkauf notwendig?

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt mit einer gründlichen Vorbereitung. Zunächst sollten Sie alle wichtigen Unterlagen Ihrer Wohnimmobilie zusammenstellen. Dazu zählen unter anderem: aktueller Grundbuchauszug, Baupläne und Grundrisse, Wohnflächenberechnung, der Energieausweis sowie bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Haben Sie Renovierungen oder Modernisierungen vorgenommen? Sammeln Sie Belege und Rechnungen dafür – das schafft Vertrauen und kann den Wert Ihrer Immobilie untermauern.

Parallel dazu ist eine objektive Bestandsaufnahme sinnvoll. Versetzen Sie sich in die Lage eines Käufers und betrachten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit kritischem Blick. Gibt es kleinere Mängel, die man vorab beheben sollte? Ein frisch gestrichener Raum oder reparierte Schönheitsfehler können den ersten Eindruck enorm verbessern. Ebenso sollten Sie überlegen, für wen Ihre Immobilie besonders interessant ist. Handelt es sich z.B. um eine familiengerechte Wohnung in der Altstadt oder um ein ruhiges Haus im Umland? Diese Überlegungen helfen später bei der zielgruppengerechten Vermarktung.

Schritt 2: Wie finde ich den optimalen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Die Preisfindung ist einer der wichtigsten Schritte beim Immobilienverkauf. Ein optimaler Verkaufspreis lockt genügend Kaufinteressenten an und spiegelt gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie fair wider. Um den richtigen Preis zu ermitteln, starten Sie am besten mit einer professionellen Immobilienbewertung. Analysieren Sie aktuelle Vergleichspreise in Freiburg: Wie hoch sind die Angebotspreise ähnlicher Häuser oder Wohnungen in vergleichbarer Lage? Wie ist die generelle Preisentwicklung?

Bedenken Sie, dass durchschnittliche Marktpreise nur einen groben Anhaltspunkt geben. Letztlich hängt der Wert von den individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie ab. Hier zahlt sich lokale Marktkenntnis besonders aus: In begehrten Freiburger Stadtteilen wie z.B. Wiehre oder Herdern können die Preise deutlich über dem Durchschnitt liegen, während Außenbezirke günstiger sein mögen. Wenn Sie unsicher sind, ziehen Sie einen Experten hinzu. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die Preisspannen in Freiburg genau und kann mittels fundierter Marktanalyse den marktgerechten Angebotspreis bestimmen. Das schützt Sie davor, Geld zu verlieren oder Kaufinteressenten durch einen unpassenden Preis abzuschrecken.

Beim Preis sollten Sie auch Ihre Strategie bedenken: Möchten Sie lieber schnell verkaufen, selbst wenn der Preis etwas niedriger ausfällt? Oder haben Sie Zeit, um einen möglichst hohen Preis zu erzielen? In der Regel empfiehlt es sich, mit einem realistischen Angebotspreis zu starten, der leicht unter der absoluten Schmerzgrenze liegt. So generieren Sie direkt zu Verkaufsbeginn Interesse. Eine hohe Nachfrage nach Ihrer Immobilie bringt sie bei Preisverhandlungen in eine gute Position. Eventuell bietet sich auch ein Bieterverfahren an.

Schritt 3: Wie präsentiere ich meine Wohnimmobilie ansprechend?

Ein ansprechendes Exposé und eine professionelle Präsentation Ihrer Immobilie sind entscheidend, um Käufer zu begeistern. Beginnen Sie mit hochwertigen Fotos: Räumen Sie alle Zimmer auf und lassen Sie möglichst viel Licht herein. Überlegen Sie, ob es sich lohnt, einen Profifotografen zu engagieren – gerade bei hochpreisigen Immobilien kann sich das bezahlt machen. Die Fotos sollten Ihre Immobilie im besten Licht zeigen, aber realistisch bleiben.

Erstellen Sie außerdem eine präzise und ansprechende Beschreibung. Potenzielle Käufer möchten Fakten (Wohnfläche, Baujahr, Anzahl Zimmer, Energiekennwerte) ebenso lesen wie emotive Beschreibungen (z.B. „lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit Blick ins Grüne“). Heben Sie Besonderheiten hervor: der offene Kamin, der frisch sanierte Balkon, der idyllische Garten – alles, was Ihre Wohnimmobilie einzigartig macht.

Zu einer vollständigen Präsentation gehört auch ein vollständiges Exposé-Dokument. Darin sind alle wichtigen Daten und Bilder zusammengestellt. Achten Sie darauf, den Grundriss mit anzugeben sowie den oben erwähnten Energieausweis und andere relevante Dokumente bereitzuhalten. Ein gutes Exposé wirkt professionell und vertrauenswürdig – oft die Basis, damit Interessenten einen Besichtigungstermin anfragen. Nicht zuletzt: Inszenieren Sie Ihre Immobilie ruhig ein wenig. Kleine Home-Staging-Maßnahmen können Wunder wirken. Frische Blumen, aufgeräumte Räume, vielleicht ein neuer Anstrich in neutralen Farben – so schaffen Sie eine Atmosphäre, in der sich Interessenten sofort wohlfühlen.

Schritt 4: Wie und wo vermarkte ich meine Immobilie in Freiburg?

Sind Preis und Exposé fertig, geht es an die Vermarktung. In Freiburg haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um auf Ihr Angebot aufmerksam zu machen:

Online-Immobilienportale: Die meisten Käufer starten ihre Suche im Internet. Portale wie ImmobilienScout24, Immonet oder Immowelt sind in Deutschland sehr beliebt. Inserieren Sie Ihre Immobilie mit aussagekräftigem Titel, ansprechenden Bildern und allen relevanten Daten. Achten Sie darauf, auch in der Beschreibung das Keyword „Immobilienverkauf Freiburg“ bzw. den Ortsnamen zu erwähnen – viele Suchende filtern gezielt nach Region.

Social Media & lokale Gruppen: Auch soziale Netzwerke (Facebook-Marketplace, regionale Facebook-Gruppen, u. U. Instagram) können genutzt werden, um Ihr Angebot zu teilen. In lokalen Online-Communities von Freiburg könnten sich bereits Interessenten finden lassen. Allerdings sollten Sie hier Vorsicht walten lassen, um Ihre Privatsphäre zu schützen – posten Sie z.B. nicht Ihre genaue Adresse öffentlich.

Klassische Methoden: In manchen Fällen lohnen sich noch Offline-Maßnahmen: Ein Verkaufsschild am Objekt (sofern Diskretion für Sie nicht oberste Priorität hat) kann Laufkundschaft aufmerksam machen. Eine Anzeige in der örtlichen Tageszeitung (z.B. Badische Zeitung) oder Flyer im umliegenden Wohngebiet sind ebenfalls Wege, vor allem wenn Sie gezielt Nachbarn oder ein bestimmtes Publikum ansprechen wollen. Freiburg hat eine engagierte lokale Community – Mundpropaganda und lokale Bekanntmachung können überraschend effektiv sein.

Makler-Netzwerke: Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, profitieren Sie von dessen Vermarktungsnetzwerk. Christian Müller Immobilien etwa greift auf eine Interessentendatenbank zurück, um passende Käufer direkt anzusprechen. Über unser Netzwerk in Freiburg und Umgebung erreichen wir zudem Suchkunden, die über Portale allein vielleicht nicht auf Ihr Objekt aufmerksam geworden wären. Die breite Vermarktung erhöht die Chance, schnell den richtigen Käufer zu finden.

Schritt 5: Wie organisiere ich Besichtigungen und führe Verhandlungen?

Wenn die ersten Anfragen eingehen, folgt der spannende Teil: Besichtigungstermine und mögliche Kaufverhandlungen. Bereiten Sie sich gut vor, um Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren und gleichzeitig ernsthafte Kaufinteressenten zu identifizieren.

Besichtigung organisieren: Stimmen Sie Termine ab, idealerweise einzeln oder in kleinen Gruppen, um jedem Interessenten genügend Zeit zu geben. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie zum Termin sauber, gelüftet und beleuchtet ist – das schafft Atmosphäre. Legen Sie wichtige Unterlagen (Exposé, Grundriss, Nebenkostenaufstellung, Energieausweis) bereit, falls detaillierte Fragen kommen. Notieren Sie die Kontaktdaten der Besucher, um im Nachgang Feedback einzuholen oder Rückfragen zu beantworten.

Während der Besichtigung: Seien Sie offen und ehrlich. Verschweigen Sie keine Mängel – die meisten Käufer schätzen Transparenz und entdecken größere Mängel ohnehin bei einer gutachterlichen Prüfung. Betonen Sie die Vorteile Ihres Objekts (Lage, Ausblick, Renovierungen, Nachbarschaft) ohne zu übertreiben. Hören Sie auch aktiv zu, was die Interessenten suchen, um Anknüpfungspunkte herzustellen („Sie erwähnten die Nähe zu Schulen – tatsächlich ist die nächste Grundschule nur 5 Minuten entfernt“).

Qualifizierung der Interessenten: Nach ein paar Besichtigungen werden Sie ein Gefühl dafür bekommen, wer ernsthaft interessiert und finanzkräftig ist. Fragen Sie ruhig nach einer Finanzierungsbestätigung oder ob bereits eine Finanzierungszusage der Bank besteht, bevor Sie in konkrete Preisverhandlungen gehen. Ein solventer Käufer wird dafür Verständnis haben. Christian Müller Immobilien unterstützt Sie dabei, die Bonität von Kaufinteressenten zu prüfen, damit Sie sicher sein können, dass ein potenzieller Käufer den Kaufpreis auch stemmen kann.

Preisverhandlungen: Haben Sie einen oder mehrere ernsthafte Kaufinteressenten, wird meist über den Kaufpreis verhandelt. Bleiben Sie hier sachlich und fair. Sie haben bereits einen Zielpreis im Kopf – dennoch sollten Sie etwas Verhandlungsspielraum einplanen. Lassen Sie sich auf Angebote ein, die in der Nähe Ihres Wunschpreises liegen, und argumentieren Sie mit den Stärken Ihrer Immobilie, um den Preis zu rechtfertigen.

Falls mehrere Interessenten parallel da sind, versuchen Sie dies diskret zu handhaben – Sie möchten Druck aufbauen, aber niemanden verschrecken. In manchen Fällen führt ein Bieterverfahren zum besten Ergebnis, allerdings muss dies gut moderiert werden. Mit einem Makler an Ihrer Seite übernimmt dieser die Verhandlungen in Ihrem Interesse, um einen marktgerechten Preis zu erzielen. Wichtig ist, stets höflich und professionell zu bleiben. Ein erfolgreiches Geschäft basiert auf gegenseitigem Vertrauen – gerade bis der Vertrag unterzeichnet ist.

Schritt 6: Was passiert beim Notartermin und Vertragsabschluss?

In Deutschland wird ein Immobilienkauf rechtlich erst beim Notar verbindlich. Haben Sie einen Käufer gefunden und die Konditionen (Preis, Übergabetermin, ggf. inkl. Möbel o.ä.) einvernehmlich besprochen, steht als Nächstes der Notartermin an. Dieser Schritt sorgt bei unerfahrenen Verkäufern oft für Unsicherheit – doch keine Sorge, er folgt einem klar geregelten Ablauf.

Kaufvertragsentwurf: Zunächst lässt der Käufer oder sein beauftragter Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellen. Diesen erhalten beide Parteien im Voraus (mindestens 14 Tage vor Termin) zur Prüfung. Gehen Sie den Vertrag sorgfältig durch. Prüfen Sie insbesondere die Angaben zu Kaufpreis, Fälligkeit, Objektbeschreibung und eventuellen Klauseln (wie einer Mietübernahme, Mängelhaftungsausschluss bei Privatverkauf etc.). Bei Fragen kann Ihr Makler oder ein Rechtsberater helfen, alles zu verstehen.

Notartermin: Beim Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können dabei letzte Fragen klären oder Korrekturen vornehmen. Ist alles in Ordnung, wird der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Ab diesem Moment ist der Verkauf rechtskräftig abgeschlossen. Der Notar kümmert sich anschließend um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (damit das Objekt als „verkauft“ vorgemerkt ist) und später um die Übereignung auf den Käufer, sobald der Kaufpreis bezahlt ist.

Fälligkeit und Zahlung: Üblicherweise wird im Vertrag ein Termin oder eine Frist vereinbart, bis wann der Kaufpreis zu zahlen ist (z.B. innerhalb von 4 Wochen nach Beurkundung). Oft hält der Notar das Geld treuhänderisch auf einem Notar-Anderkonto, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind (etwa die Grundschuld des Käufers eingetragen, Vorkaufsrechte geklärt etc.). Sobald die Zahlung eingegangen ist, erhalten Sie als Verkäufer eine Bestätigung.

Übergabetermin im Vertrag festlegen: Im Kaufvertrag wird meist auch der Übergabetermin festgelegt – also wann der Käufer die Immobilie übernimmt und Nutzen und Lasten (Grundsteuer, Versicherung etc.) übergehen. Häufig ist das der Tag der Kaufpreiszahlung oder ein vereinbartes Datum kurz danach.

Notarkosten und Steuern: Die Notarkosten sowie die Grundbuchkosten trägt in der Regel der Käufer. Als Verkäufer sollten Sie jedoch an die Verkaufsnebenkosten denken: War ein Makler involviert, fällt dessen Provision an (dazu gleich mehr in den FAQs). Außerdem prüft das Finanzamt die Spekulationssteuer (siehe FAQ unten), falls die Immobilie keine zehn Jahre in Ihrem Besitz war oder nicht selbst bewohnt wurde.

Schritt 7: Wie erfolgt die Übergabe der Immobilie an den Käufer?

Nach dem Notartermin und sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, kommt der finale Schritt: die Übergabe der Immobilie. Dieser Moment sollte ebenfalls gut vorbereitet sein, damit beide Seiten zufrieden auseinandergehen und keine Streitpunkte offenbleiben.

Übergabeprotokoll: Halten Sie die Immobilienübergabe in einem schriftlichen Protokoll fest. Darin werden der genaue Zeitpunkt, der Zustand der Immobilie und alle übergebenen Gegenstände und Dokumente notiert. Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) sollten abgelesen und dokumentiert werden, damit die Abrechnung sauber erfolgen kann. Notieren Sie, wie viele Schlüssel übergeben wurden und ob z.B. Bedienungsanleitungen oder Rechnungen für Geräte dem Käufer ausgehändigt wurden.

Zustand der Immobilie: Im Idealfall wurde im Kaufvertrag bereits vereinbart, ob die Immobilie geräumt übergeben wird, ob etwaige Möbel verbleiben oder ob bis zur Übergabe noch Mängel beseitigt werden müssen. Als Verkäufer sind Sie gut beraten, die Immobilie besenrein und ohne zurückgelassene Gegenstände (außer die ausdrücklich vereinbarten) zu übergeben. Das verhindert spätere Unstimmigkeiten. Laden Sie den Käufer ein, die Räume noch einmal genau anzusehen – jetzt kann er eventuelle Schäden, die seit der letzten Besichtigung entstanden sind, feststellen und man kann sie direkt klären.

Letzter Check: Übergeben Sie dem Käufer alle relevanten Unterlagen: z.B. Baupläne, Energieausweis, Wartungsverträge (Heizung etc.), Kontaktdaten z.B. der Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen, etc. Erläutern Sie Besonderheiten des Hauses (Bedienung der Heizung, Alarmanlage, Smarthome-Funktion, Müllabfuhrtermine – alles, was für den neuen Eigentümer hilfreich ist). Dieser Extra-Service zeugt von Professionalität und hinterlässt einen guten Eindruck.

Ist das Übergabeprotokoll von beiden Seiten unterschrieben und hat der Käufer alle Schlüssel erhalten, können Sie zum Abschluss gratulieren: Der Immobilienverkauf in Freiburg ist damit erfolgreich abgeschlossen!

Fazit: Warum ist ein erfahrener Makler in Freiburg sein Geld wert?

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie ihre Immobilie privat verkaufen sollen oder ob die Beauftragung eines Maklers Vorteile bringt. Gerade in einer hochpreisigen Region wie Freiburg und für unerfahrene Verkäufer lohnt es sich in der Regel, einen professionellen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Die langjährige Erfahrung und lokale Marktkenntnis eines Maklers können den Unterschied ausmachen – in Verkaufspreis, Geschwindigkeit und Sicherheit des Verkaufs.

Ein erfahrener Makler kennt den Markt in Freiburg genau: Er weiß, welche Preise realistisch erzielbar sind und wo potentielle Käufer zu finden sind. Durch präzise Bewertung und geschickte Verhandlung kann er Ihren optimalen Preis nicht nur ermitteln, sondern auch gegenüber Käufern verteidigen. Gleichzeitig nimmt er Ihnen die aufwändige Organisation ab – von der Beschaffung aller Unterlagen über das Erstellen des Exposés bis hin zur Durchführung von Besichtigungen und Bonitätsprüfungen der Interessenten. Kurz: Ein guter Makler begleitet Sie durch den kompletten Verkaufsprozess und sorgt für einen stressfreien Ablauf.

Gerade das Thema Diskretion ist für viele unserer Kunden ein ausschlaggebender Punkt. Christian Müller Immobilien behandelt Ihre persönliche Situation absolut vertraulich und geht sensibel mit besonderen Lebensumständen um. Wir verstehen, dass z.B. ein Verkauf wegen Scheidung oder Erbe emotional belastend sein kann – und agieren entsprechend rücksichtsvoll. Mit über 18 Jahren Erfahrung in Freiburg verfügen wir zudem über ein breites Netzwerk an seriösen Kaufinteressenten und Partnern. Das ermöglicht es uns, Verkäufe auf Wunsch geräuschlos abzuwickeln, ohne dass gleich die ganze Nachbarschaft davon erfährt.

Maklerprovision – lohnt sich das? In Baden-Württemberg ist es üblich, dass Verkäufer und Käufer die Maklercourtage je zur Hälfte tragen (insgesamt etwa 7,14% inkl. MwSt., Stand 2025, also 3,57% pro Partei). Diese Provision fällt nur im Erfolgsfall an. Bedenken Sie: Ein Makler erzielt durch bessere Vermarktung und Verhandlung oft einen höheren Verkaufspreis, der die Kosten mehr als ausgleicht. Zudem können Verkäufer die Maklerprovision unter Umständen steuerlich geltend machen (z.B. als Veräußerungskosten, falls Spekulationssteuer anfällt – siehe nächste Frage). Unterm Strich sparen Sie mit einem Makler Zeit, Nerven und potenziell Geld, da Fehler vermieden werden, die ohne fachkundige Unterstützung teuer werden könnten.