Für eine professionelle Immobilienbewertung stehen grundsätzlich drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Eines davon ist das Sachwertverfahren, das ebenso wie die anderen Methoden nur für bestimmte Arten von Immobilien geeignet ist. Doch wann sollten Eigentümer den Wert ihres Eigenheims anhand des Sachwerts bestimmen lassen und wie wird dieser Wert berechnet?
Wenn weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren vorrangig für die Bewertung einer Immobilie geeignet ist, kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dies gilt insbesondere dann, wenn in der jeweiligen Region kaum vergleichbare Immobilien vorhanden sind und das Objekt nicht in erster Linie zur Erzielung einer Rendite genutzt wird. Im Mittelpunkt dieser Bewertungsmethode stehen der Wert des Grundstücks und die bauliche Substanz des Gebäudes. Die Ermittlung sollte durch qualifizierte Immobiliengutachter oder erfahrene Immobilienexperten erfolgen.
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren wird üblicherweise eingesetzt, um den Wert von selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von besonderen Immobilien zu bestimmen, die sich nur schwer mit anderen Objekten vergleichen lassen. Auch bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden kann diese Methode angewendet werden, sofern für die Bewertung nicht das Ertragswertverfahren herangezogen wird.
Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?
Da beim Sachwertverfahren insbesondere der Grundstückswert und die bauliche Beschaffenheit der Immobilie berücksichtigt werden, fließen verschiedene Faktoren in die Berechnung ein. Hierzu gehören vor allem der Bodenwert des Grundstücks, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie die Kosten für Außenanlagen und gegebenenfalls weitere Anlagen. Darüber hinaus wirken sich das Baujahr, durchgeführte Modernisierungen und wertmindernde Umstände wie ein bestehender Instandhaltungs- oder Reparaturstau auf den Immobilienwert aus.
So wird der Sachwert einer Immobilie berechnet
Zunächst werden der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen und der Bodenwert unabhängig voneinander ermittelt. Anschließend werden beide Werte zum vorläufigen Sachwert der Immobilie zusammengeführt. Um den marktangepassten vorläufigen Sachwert zu erhalten, wird das Ergebnis mithilfe eines Sachwertfaktors angepasst. Dadurch soll die Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt werden. Besondere objektspezifische Eigenschaften müssen im Anschluss zusätzlich in die Bewertung einfließen.
Zur Bestimmung des Bodenwerts wird in vielen Fällen der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert. Der jeweilige Bodenrichtwert wird vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind unter anderem die örtlichen Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke.
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts gelten heute die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Dieser Teil der Berechnung bezieht sich auf die Baukosten und damit auf die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes. In der Regel werden dafür die Normalherstellungskosten sowie die Herstellungskosten der Außenanlagen und weiterer Anlagen berücksichtigt. Die Normalherstellungskosten werden mit der Bruttogrundfläche multipliziert, an die regionalen Gegebenheiten angepasst und anschließend um die Alterswertminderung reduziert. Auf diese Weise ergibt sich der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen.
In der praktischen Anwendung ist das Sachwertverfahren mit einer sehr anspruchsvollen Berechnung verbunden, die von einem Immobilienexperten durchgeführt werden sollte. Ob dieses Verfahren für die Bewertung Ihrer Immobilie geeignet ist, kann ein ortskundiger Qualitätsmakler oder Sachverständiger zuverlässig beurteilen. Eine professionelle Beratung durch einen solchen Experten ist daher besonders empfehlenswert.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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