Viele Immobilieneigentümer greifen zunächst auf eine schnelle Onlinebewertung zurück, um den möglichen Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu erfahren. Was dabei häufig übersehen wird: Das Ergebnis eines solchen Tools bildet lediglich eine aktuelle Momentaufnahme ab und eignet sich vor allem zur ersten Orientierung. Individuelle Besonderheiten einer Immobilie können digitale Bewertungen meist nicht ausreichend erfassen. Ein erfahrener Immobilienmakler gibt deshalb eine fundierte Ersteinschätzung erst nach einer persönlichen Besichtigung und unter Berücksichtigung aller objektspezifischen Merkmale ab.
Zahlreiche Eigenschaften bestimmen den Marktwert
Der Verkehrswert, der auch als Marktwert bezeichnet wird, hängt nicht allein von der Lage der Immobilie und den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der Umgebung ab. Bei einer frei verfügbaren Immobilie spielen ebenso das Baujahr, der bauliche Zustand, die Qualität der Ausstattung sowie die Größe der Wohn- und Nutzflächen eine wichtige Rolle. Auch die Anzahl und Aufteilung der Zimmer, ein vorhandener Balkon, Kellerflächen oder Stellplätze können den Wert positiv oder negativ beeinflussen.
Darüber hinaus muss die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden, da sich Angebot und Nachfrage fortlaufend verändern. Besteht eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot, kann sich dies deutlich auf den erzielbaren Preis auswirken. Ein Immobilienexperte beobachtet den regionalen Markt kontinuierlich und kennt die aktuellen Entwicklungen. Nur auf dieser Grundlage lässt sich ein realistischer und belastbarer Verkehrswert bestimmen.
Ein falscher Angebotspreis kann teuer werden
Wer den tatsächlichen Verkehrswert seiner Immobilie nicht kennt, riskiert finanzielle Verluste. Wird das Objekt zu einem Preis angeboten, der unter seinem realistischen Marktwert liegt, ist der Schaden unmittelbar erkennbar. Weniger bekannt ist jedoch, dass auch ein deutlich zu hoch angesetzter Verkaufspreis dazu führen kann, dass Eigentümer Geld verlieren.
Kaufinteressenten informieren sich in der Regel sehr genau über das aktuelle Preisniveau. Schließlich stellt der Erwerb einer Immobilie für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens dar. Potenzielle Käufer vergleichen Angebote, kennen die marktüblichen Preise und erkennen meist schnell, wenn eine Immobilie überteuert angeboten wird. In einem solchen Fall bleiben Anfragen und Besichtigungen häufig aus.
Steht das Objekt über einen längeren Zeitraum zum Verkauf und taucht immer wieder auf den bekannten Immobilienportalen auf, kann dies zusätzlich Misstrauen hervorrufen. Interessenten fragen sich möglicherweise, weshalb die Immobilie noch keinen Käufer gefunden hat und ob verborgene Mängel oder andere Schwierigkeiten bestehen. Das Angebot verliert zunehmend an Attraktivität und entwickelt sich im schlimmsten Fall zum Ladenhüter.
Am Ende bleibt dem Verkäufer häufig nichts anderes übrig, als den Angebotspreis deutlich zu reduzieren. Dadurch kann die Immobilie schließlich sogar für weniger verkauft werden, als bei einer realistischen Preisgestaltung von Beginn an erreichbar gewesen wäre.
Die Besichtigung bildet die Grundlage der Bewertung
Bei einem seriösen Immobilienmakler gehört die genaue Untersuchung des Objekts vor Ort deshalb selbstverständlich zur Verkehrswertermittlung. Aufgrund seiner Erfahrung kann ein Profi häufig bereits beim ersten Eindruck eine ungefähre Preisspanne erkennen. Dennoch wird er sich nicht allein auf diese Einschätzung verlassen, sondern das Gebäude und das Grundstück sorgfältig prüfen.
Dabei analysiert er, welche Merkmale den Immobilienwert erhöhen und welche Eigenschaften sich möglicherweise wertmindernd auswirken. Ein guter Pflegezustand, eine moderne Ausstattung oder energetische Verbesserungen können den Wert steigern. Sanierungsbedarf, Baumängel, ungünstige Grundrisse oder rechtliche Einschränkungen können dagegen zu Abschlägen führen. Viele dieser Details lassen sich mit einem standardisierten Onlineformular nicht zuverlässig erfassen.
Auch die Unterlagen beeinflussen den Verkehrswert
Eine abschließende Bewertung ist in der Regel erst möglich, wenn alle erforderlichen Unterlagen geprüft wurden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden unter anderem der Energieausweis, aktuelle Grundrisse, Baupläne, ein Grundbuchauszug, der Lageplan, die Flurkarte und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung benötigt.
Bei Eigentumswohnungen sind darüber hinaus weitere Dokumente relevant. Dazu gehören beispielsweise die Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Wohngeldabrechnung sowie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Diese Unterlagen können wichtige Hinweise auf die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft, geplante Maßnahmen, vorhandene Rücklagen oder mögliche Sonderumlagen geben.
Erst die Verbindung aus persönlicher Besichtigung, umfassender Marktkenntnis und sorgfältiger Prüfung der vorhandenen Dokumente ermöglicht eine verlässliche Einschätzung. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist daher eine anspruchsvolle Aufgabe, die weit über die Eingabe weniger Daten in ein Onlineformular hinausgeht.
Mit professioneller Bewertung sicher verkaufen
Wer sich ausschließlich auf eine grobe Onlinebewertung verlässt, riskiert, seine Immobilie unter Wert zu verkaufen oder sie mit einem unrealistischen Preis zu lange am Markt anzubieten. Mit der Unterstützung eines erfahrenen Immobilienexperten schaffen Eigentümer dagegen eine sichere Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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